¿Qué es una vivienda habitual y cómo la reconoce Hacienda?

La vivienda habitual suele tener implicaciones significativas en materia de impuestos. En España, las leyes fiscales otorgan beneficios, exenciones o reducciones impositivas a las personas que utilizan una propiedad como su residencia principal o vivienda habitual. 

Asimismo, reconocer este concepto resulta fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales, aprovechar los beneficios y evitar problemas legales o financieros con Hacienda. Asimismo, resulta fundamental ceñirse al concepto de vivienda habitual para Hacienda, ya que será la Agencia Tributaria la encargada de decidir si resulta de aplicación o no cualquier ventaja a tu favor.

Para que salgas de dudas, repasamos qué es vivienda habitual para Hacienda y qué ventajas fiscales existen para este tipo de vivienda.

1. ¿Qué significa vivienda habitual para Hacienda?
2. ¿Cuándo se considera una vivienda habitual?
3. ¿Cómo sabe la Agencia Tributaria cuál es mi residencia habitual?
4. Fórmulas de Hacienda para saber dónde vives habitualmente
5. Beneficios fiscales de la vivienda habitua
   1. Exención por reinversión en vivienda habitual
   2. Exención por transmisión de la vivienda habitual para mayores de 65 años
   3. Deducción por inversión en vivienda habitual
   4. Deducción por alquiler de vivienda 
6. ¿Cuándo se pierde el derecho a deducción por vivienda habitual?
7. ¿Qué diferencia hay entre primera vivienda y vivienda habitual?

¿Qué significa vivienda habitual para Hacienda?

La Agencia Tributaria entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

• Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Sin embargo, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido ese plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de un primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

También se entenderá como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado (incluido), que conviva con él o ella.

• Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a 12 meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Es decir, deberás entrar a vivir en ella como máximo un año después de la compra o fin de las reformas que lleves a cabo para poder entrar en ella.

Tal y como ocurre con el requisito anterior, se aplican las mismas excepciones y puntualizaciones. Así, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan «las circunstancias señaladas anteriormente» y también «cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización.» En este supuesto, el plazo de 12 meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.

¿Cuándo se considera una vivienda habitual?

De lo anterior se desprende que se considerará vivienda habitual aquella en la que se encuentre la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años continuados, a lo que se suma el requisito de haber entrado a vivir en ella dentro de los 12 meses posteriores a su compra o al fin de las obras, de manera efectiva y con carácter permanente.

Si dejaran de cumplirse esos requisitos será necesario informar a Hacienda y proceder a la devolución de las deducciones o exenciones aplicadas indebidamente. De lo contrario, abriremos la puerta a una inspección por parte de la Agencia Tributaria que puede derivar en sanciones.

¿Cómo sabe la Agencia Tributaria cuál es mi residencia habitual?

Hay que tener en cuenta que Hacienda puede investigarte en cualquier momento para comprobar cualquier extremo relacionado con tu declaración del IRPF, incluyendo la calificación de vivienda habitual. Existen diferentes formas que tiene la Agencia Tributaria de conocer cuál es la residencia habitual del contribuyente. Estas son las principales:

• Consultando tu lugar de empadronamiento: Es importante que tu dirección de empadronamiento coincida con la de tu vivienda habitual. Se trata de un registro municipal que debes actualizar, pudiendo utilizar como medio de prueba elementos con facturas de consumo a tu nombre.
• Comprobando tu domicilio fiscal: También debes asegurarte de que tu domicilio fiscal coincida con el de tu residencia habitual. Comprobar cuál es el domicilio fiscal que consta en los datos de los que dispone Hacienda es muy sencillo y puede llevarse a cabo a través del programa Renta WEB, así como utilizando la app móvil de la Agencia Tributaria, entre otras vías. 
• Comprobando recibos de consumo de suministros: Es el caso de la factura de la luz, del agua, de Internet… Asegúrate de que consten a tu nombre y ten en cuenta que el detalle de consumo les dará mucha información acerca de si se está haciendo un uso real del inmueble o no.
• Otros datos: Por ejemplo, Hacienda puede tener en cuenta tu información bancaria o la de tus tarjetas de crédito, las direcciones relacionadas con tu asistencia sanitaria pública, etc. Lo mejor es que evites cualquier tentación de engañar al fisco, ya que hacienda cuenta con muchos medios para comprobar la veracidad de tu declaración.

Fórmulas de Hacienda para saber dónde vives habitualmente

Hacienda cuenta con toda una serie de herramientas pensadas para comprobar dónde vives habitualmente y detectar así posibles fraudes a la hora de aplicar ventajas fiscales. Las más frecuentes son consultar tu lugar de empadronamiento, comprobar tu domicilio fiscal y analizar tus recibos de suministros.

También resulta muy eficaz cotejar tus datos bancarios, cuál es el lugar en el que recibes asistencia sanitaria pública, a qué distancia se encuentra tu trabajo, etc. 

Algunos medios de prueba que pueden servirte en caso de requerimiento por parte de la Agencia Tributaria son:

• Tus consumos de agua, luz, internet y demás
• Tu correspondencia bancaria o de cualquier otro tipo dirigida a tu domicilio
• Un certificado emitido por el presidente de la comunidad de propietarios asegurando que efectivamente vives allí
• Cartas del colegio recibidas en tu domicilio en caso de tener hijos
• La dirección de tu DNI
• Etc.

Cuantas más pruebas aportes y cuanto más concretas y personales sean, mucho mejor. Por ejemplo, la recepción de cartas o comunicaciones importantes en tu domicilio, la recepción de paquetes… 

Beneficios fiscales de la vivienda habitual

Muchos de los beneficios existentes en materia de vivienda van destinados a la adquisición de la primera vivienda habitual. Lógicamente, facilitar las cosas a quienes buscan su primera vivienda en propiedad resulta mucho más urgente y necesario que ayudar a financiar la adquisición de segundas residencias.

Más allá de las exenciones y deducciones fiscales, hay que tener en cuenta que este tipo de inmueble no generará imputación de rentas, como sí ocurre con los demás. Además, está exenta hasta cierto grado en el Impuesto sobre el Patrimonio y también goza de beneficios en el Impuesto sobre Sucesiones para los herederos, así como en el pago del IBI en función de la política fiscal de cada ayuntamiento. 

Estas son las principales exenciones y reducciones en el IRPF por vivienda habitual:

Exención por reinversión en vivienda habitual

Cuando vendamos nuestra vivienda habitual para adquirir un nuevo inmueble que también tenga esta categoría, no tendremos que tributar por la ganancia patrimonial obtenida con esta compraventa. Esta exención será total si se reinvierte el importe total de la venta y parcial si solo se reinvierte una parte de las ganancias.

Ten en cuenta que la compra del nuevo inmueble debe llevarse a cabo en un plazo máximo de dos años desde la fecha de venta de la anterior. También deberás cumplir los requisitos de vivienda habitual cuando adquieras el nuevo inmueble, residiendo en él al menos durante 3 años consecutivos.

Exención por transmisión de la vivienda habitual para mayores de 65 años

También existe una exención de las ganancias patrimoniales obtenidas por compraventa o donación de la vivienda habitual cuando el contribuyente sea mayor de 65 años o bien una persona con dependencia seria o gran dependencia. También es posible disfrutar de esta exención en caso de transmisión de la nuda propiedad, de forma que el contribuyente siga disfrutando del usufructo del inmueble.

Además, la exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como a cambio de una renta, temporal o vitalicia.

Deducción por inversión en vivienda habitual

La deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF se eliminó con efectos desde el pasado 1 de enero de 2013, pero que siguen pudiendo aplicar aquellos contribuyentes que cumplían con los requisitos para hacerlo a fecha de 31 de diciembre de 2012.

En concreto, quienes se benefician de esta ventaja fiscal pueden deducirse hasta 9.040 euros por las cantidades invertidas durante el ejercicio en inversiones de adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual. 

También pueden deducirse hasta 12.080 euros anuales por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad. Este último límite es independiente del límite de 9.040 euros establecido para los restantes conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual.

Deducción por alquiler de vivienda 

El pasado 1 de enero de 2015 se suprimió la deducción por alquiler de la vivienda habitual, pero se estableció un régimen transitorio que permite que te sigas beneficiando de esta deducción si cumples los siguientes requisitos:

• Haber celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 y haber satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de tu vivienda habitual
• Haber tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015

En concreto, podrás deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de tu vivienda habitual siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales y, sin perjuicio de la deducción por alquiler de vivienda habitual que, en su caso, haya aprobado tu comunidad autónoma para cada ejercicio.

¿Cuándo se pierde el derecho a deducción por vivienda habitual?

Si vendes tu vivienda habitual perderás el derecho a seguir aplicando la deducción en el futuro, pero ello no afectará a las deducciones ya aplicadas (siempre que no vendas dentro de los tres primeros años). Por otro lado, en caso de alquilar el inmueble, perderás del derecho a la deducción, ya que dejará de ser tu vivienda habitual. 

¿Qué diferencia hay entre primera vivienda y vivienda habitual?

Es importante conocer las diferencias entre vivienda habitual y primera vivienda. En el caso de la primera vivienda, se trata de nuestro primer inmueble en propiedad, de forma que, si adquirimos otro, se tratará de una segunda vivienda.

Por ejemplo, a la hora de solicitar una hipoteca es habitual que se nos ofrezcan una cantidad mayor en préstamo si lo que vamos a adquirir es nuestra primera vivienda y que el porcentaje se reduzca en el caso de las posteriores. 

En cuanto a la vivienda habitual, se trata de aquella en la que residimos de forma permanente. Los requisitos para que una vivienda se considere habitual vienen definidos por la normativa tributaria, tal y como hemos visto.