- 1 ¿Qué se entiende por obra nueva?
- 2 ¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?
- 3 ¿Qué tipos de declaración de obra nueva existen?
- 4 ¿Qué es el certificado obra nueva o de antigüedad?
- 5 ¿Qué es el Acta final de obra nueva?
- 6 ¿Qué debes saber antes de comprar un piso de obra nueva?
- 7 Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva.
1. ¿Qué se entiende por obra nueva?
La obra nueva es una construcción inscrita por primera vez en el Registro de la Propiedad. Puede ser una edificación sobre un terreno donde antes no existían otras construcciones o una ampliación mayor de 100 metros cuadrados.
El concepto de nueva obra desde el punto de vista coloquial se entiende como un edificio de nueva construcción donde no ha vivido nadie previamente.
Aunque, desde el punto de vista legal, la “obra nueva” es el acto jurídico de manifestar mediante escritura pública que existe un nuevo inmueble.
La capacidad para edificar la nueva obra en un terreno se obtiene al constituir el derecho de superficie sobre ella mediante escritura pública.
2. ¿Cuánto vale la escritura de una obra nueva?
El precio de escriturar ante notario la declaración de obra depende de cuánto haya costado la obra y se compone de tres costes: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los honorarios de la notaría y las tasas del Registro de la Propiedad.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Dependiendo de la comunidad autónoma, este impuesto grava la declaración de obra nueva con una cuota de entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de ejecución material de la obra.
El Presupuesto de Ejecución Material de una Obra (PEM) es la cantidad de dinero que se gasta en la construcción desde que se inicia hasta que se termina.
El valor real de la base imponible del IAJ para la declaración de obra nueva de vivienda unifamiliar se calcula, entonces, con el coste de la ejecución material de la obra al momento de levantar escritura pública.
Aranceles notariales
Otros de los costes que hay que sumar a la obtención de la declaración de obra nueva son los honorarios de la notaría donde se levanta la escritura pública.
Aranceles registrales
El coste de inscribir la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad es del 0,03% sobre el valor de la edificación.
Por ejemplo, para una obra de vivienda unifamiliar de 100.000€, el precio sería 30€.
En total, el valor de una declaración de la nueva obra de vivienda unifamiliar con un coste de edificación de 100.000€ sería de 892€: 750€ del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, 112€ de los aranceles notariales y 30€ de los aranceles registrales.
3. ¿Qué tipos de declaración de obra nueva existen?
Los tipos de declaración de obra nueva (que se firman ante notario y se presentan en el Registro de la Propiedad) son tres y dependen del estado de la obra: cuando la construcción se ha iniciado se presenta la Declaración de obra nueva en construcción y, una vez que esta ha terminado, la Declaración de obra nueva terminada.
Declaración de obra nueva en construcción
La declaración de obra nueva en construcción es la escritura notarial de un proyecto de obra en construcción para inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Se obtiene para solicitar una hipoteca en el banco antes de que el edificio esté terminado.
Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva en construcción son:
- Licencia municipal o acta de conformidad.
- Certificación técnica de la dirección facultativa de la obra.
Declaración de obra nueva terminada
La declaración de obra nueva terminada es una escritura donde el notario da fe de la existencia de la edificación en cumplimiento con la normativa y licencias del proyecto.
Es obligatoria para contratar la luz y el agua o para vender y alquilar el predio.
Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva son:
- Escritura de propiedad de la obra
- Escritura de división horizontal (si está se realiza)
- Licencia de primera ocupación
- Cédula de habitabilidad
- Certificado final de obra o de obra nueva
- Certificado de eficiencia energética
- Libro del edificio
- Seguro decenal
- Coordenadas UTM del inmueble
Declaración de obra nueva antigua
Otro tipo de inscripción en el Registro de la Propiedad es la declaración de obra nueva por antigüedad.
Esta situación se da cuando se registra una edificación que no había sido declarada en su momento o que estaba inscrita erróneamente.
Existen dos situaciones donde puede darse la declaración de obra nueva antigua:
- Obras anteriores al ordenamiento vigente: construidas antes del planeamiento municipal actual.
- Obras “fuera de la ordenación”: edificaciones que se construyeron de forma ilegal, pero en las cuales ha prescrito la normativa.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva antigua, hay que presentar una prueba de que la infracción urbanística ha prescrito.
La forma más común de probar la prescripción de la ilegalidad es presentar el certificado de antigüedad firmado por un técnico.
4. ¿Qué es el certificado obra nueva o de antigüedad?
El certificado de obra nueva es un documento municipal donde se acredita la existencia de un inmueble y sus características principales (superficie, fecha de construcción y adecuación a la normativa urbanística).
Se solicita en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra inscrito el edificio.
Este documento también se conoce como Certificado de final de obra, Certificado de Antigûedad, Certificado de Obra Antigua o Certificado de Legalización.
La utilidad del certificado de obra nueva es para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad o para actualizar el registro cuando alguno de los datos no se corresponden con la realidad. También se utiliza para recurrir las discrepancias ante el Catastro.
Una vez obtenido el certificado de obra nueva en el ayuntamiento, se presenta ante un notario que levantará Escritura Pública incluyendo la Declaración de Obra Nueva. Posteriormente, se presentará en el Registro de la Propiedad.
5. ¿Qué es el Acta final de obra nueva?
El acta de final de obra nueva es el documento que redacta y firma la dirección facultativa de la construcción una vez que ésta ha sido terminada.
En él se certifica que las obras se han realizado y finalizado según el proyecto y las licencias municipales.
Los requisitos para levantar el acta de final de obra nueva están recogidos en el artículo 28 de la la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:
- Redacción y firma por el arquitecto o arquitecto técnico que certifica la obra.
- Cumplimiento de las leyes de suelo y edificación.
- Tener las licencias y permisos de edificación necesarios.
- Disponer del certificado de eficiencia energética.
- Contar con el Libro del edificio.
- Estar visado por el colegio de arquitectos.
El acta de fin de obra se entrega en el Ayuntamiento correspondiente para obtener la Licencia de Primera Ocupación.
6. ¿Qué debes saber antes de comprar un piso de obra nueva?
La obra nueva también es un tipo de vivienda que se caracteriza por no haber sido utilizada ni vendida antes de su compra.
Son inmuebles que se adquieren directamente al promotor y que, si han estado alquilados, ha sido por menos de dos años.
Este concepto de obra nueva es diferente al que entiende este término como un acto jurídico, aunque tiene en común varios elementos similares.
Antes de comprar una vivienda o piso de nueva obra, es importante considerar algunos elementos en función del tipo de construcción: si se trata de una edificación sobre plano o ya terminada.
Comprar una casa de obra nueva sobre plano
La obra nueva sobre plano es aquella que todavía está edificándose.
Su principal ventaja respecto a la obra nueva terminada es el precio menor y la mayor capacidad de decisión.
Qué debes saber antes de comprar una casa de obra nueva sobre plano
- Tipo de obra que se está llevando a cabo: si es un terreno sin edificar o una reforma integral.
- Capacidad de personalización y precios: elección de elementos como la distribución, el tipo de suelo o acabado y su coste.
- Tiempo de construcción: cuánto va a tardar en finalizar la obra y obtener los permisos de residencia.
- Financiación: valor de la reserva y opciones de financiación para hipotecar la vivienda.
- Solvencia del promotor: antes de firmar la escritura de propiedad, es conveniente recibir asesoramiento sobre la construcción y su solvencia.
Comprar un piso de obra nueva terminado
La obra nueva terminada es un tipo de vivienda que se compra directamente al promotor y que no ha estado alquilada por más de dos años.
Las ventajas de este tipo de obra nueva son la seguridad de la compra y la rapidez de la operación.
Qué debes saber antes de comprar una casa de obra nueva terminada
- Garantía de la vivienda: según la Ley de Ordenación de la Edificación, la garantía puede durar entre un año y una década.
- Inspección independiente: es recomendable contratar un profesional externo que certifique la adecuación de los elementos principales de la vivienda.
- Uso previo: hasta los dos años de alquiler al promotor, se considera obra nueva. Por tanto, es interesante averiguar si en ese plazo ha vivido alguien.
Garantías ofrecidas por el promotor según la LOE:
1. Garantía de 10 años: Daños estructurales
- Qué cubre: Defectos que afecten la estructura del edificio, comprometiendo su estabilidad y seguridad. Esto incluye problemas en cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos estructurales.
- Plazo: 10 años desde la fecha de recepción de la obra.
- Garantía obligatoria: El promotor debe suscribir un seguro decenal para cubrir estos daños.
2. Garantía de 3 años: Habitabilidad
- Qué cubre: Defectos relacionados con la habitabilidad del inmueble. Esto incluye problemas de impermeabilización, humedades, filtraciones, aislamiento térmico o acústico, y cualquier daño que afecte a las condiciones de salubridad.
- Plazo: 3 años desde la recepción de la obra.
- Garantía obligatoria: El promotor debe responder directamente por estos defectos.
3. Garantía de 1 año: Acabados
- Qué cubre: Defectos en los acabados y terminaciones del inmueble, como problemas en revestimientos, pinturas, carpintería o elementos decorativos.
- Plazo: 1 año desde la recepción de la obra.
- Garantía obligatoria: El promotor debe subsanar estos defectos si el comprador los reclama dentro del plazo.
Responsabilidad del promotor
- El promotor actúa como figura responsable de coordinar y garantizar que todos los agentes implicados en la construcción (constructores, arquitectos, etc.) cumplan con sus obligaciones.
- Es quien debe responder ante el comprador por los defectos y activar las garantías según corresponda.
Cómo se gestionan estas garantías
- Reclamación: El comprador debe notificar al promotor cualquier defecto encontrado dentro del plazo de garantía correspondiente.
- Reparación: El promotor debe gestionar y asumir los costos de reparación de los daños cubiertos.
- Seguro decenal: Para defectos estructurales, el comprador puede reclamar directamente al seguro decenal contratado por el promotor
La entrada en vigor de estos plazos hace referencia al momento de la entrega del inmueble por parte del constructor y no del momento de la compra de la vivienda. Por lo que en el momento de la compra de la vivienda si ya ha pasado un tiempo desde su construcción, se deberá restar a cada una de las tres garantías vigentes en la vivienda.
Por ejemplo, si compras una vivienda después de 2 años de su construcción, las garantías que tendrás serán de un año para la garantía de los defectos en los elementos de construcción y de ocho años para el seguro decenal.
7. Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva
La adquisición de una vivienda a estrenar es una decisión de compra compleja: un desembolso de capital importante, un compromiso a largo plazo y la responsabilidad de una propiedad.
Por eso, es importante considerar los pros y contras de comprar un piso de obra nueva antes de tomar la decisión.
Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva
- Precio de la vivienda sobre plano
- Mayores opciones de pago
- Menor precio de entrada
- Personalización de la vivienda
- Estreno del inmueble
- Calidad de los materiales
- Equipamiento de la urbanización
- Garantía de compra y seguro
Inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva
- Tiempo de entrega
- Riesgo de incumplimiento de contrato
- Fallos en la entrega
Obra nueva y oportunidades de inversión
Invertir en obra nueva puede ser una excelente opción, tanto para compradores como para inversores.
Estos inmuebles ofrecen una revalorización a medio plazo, ideal para quienes buscan estabilidad en su inversión.
Fuente: https://arquitasa.com/
