En el mundo inmobiliario, existen distintas maneras de invertir o de adquirir propiedades más allá de la compraventa tradicional. Dos de las figuras más interesantes y menos conocidas para muchos inversores y propietarios son la nuda propiedad y el usufructo. Entender estos conceptos puede abrir nuevas oportunidades tanto para quienes buscan diversificar su portafolio de inversión, como para quienes desean optimizar su patrimonio sin renunciar a su vivienda.
¿Qué es la Nuda Propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un inmueble, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo. En otras palabras, el titular de la nuda propiedad es dueño del bien, pero no puede vivir en él ni utilizarlo mientras exista un usufructo vigente sobre el inmueble. Al adquirir la nuda propiedad, el comprador compra el valor del inmueble a un precio reducido y, a cambio, espera a que el usufructo se extinga (generalmente tras el fallecimiento del usufructuario) para poder disponer del inmueble en su totalidad.
Este tipo de compra puede ser muy atractivo para inversores que no necesitan un retorno inmediato, sino que buscan una inversión a largo plazo y con potencial de revalorización.
¿Qué es el Usufructo?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una propiedad sin ser el dueño. Quien ostenta el usufructo, llamado usufructuario, tiene el derecho de vivir en el inmueble o de alquilarlo y obtener ingresos de él. Sin embargo, no puede vender la propiedad en su totalidad ni realizar cambios sustanciales sin el permiso del titular de la nuda propiedad.
Este derecho se suele reservar, por ejemplo, en casos de herencias o cuando una persona mayor vende su propiedad con la condición de seguir viviendo en ella de por vida, asegurando así su tranquilidad y permanencia en el lugar.
Beneficios de Invertir en Nuda Propiedad
Invertir en nuda propiedad tiene varias ventajas:
- Descuento en el precio: Al no poder disponer del inmueble inmediatamente, el precio de compra suele ser considerablemente más bajo que en una compraventa tradicional.
- Potencial de revalorización: Con el tiempo, el valor del inmueble puede aumentar, especialmente en mercados inmobiliarios en auge.
- Exención de gastos: Habitualmente, el nudo propietario no es responsable de los gastos del inmueble (como mantenimiento o impuestos de propiedad), los cuales suelen ser responsabilidad del usufructuario.
Beneficios del Usufructo para Propietarios
Para los actuales propietarios de un inmueble, esta estrategia puede ser atractiva por varias razones:
- Liquidez inmediata: Vender la nuda propiedad les permite obtener capital sin tener que abandonar el inmueble.
- Seguridad habitacional: Conservan el derecho de uso y disfrute, por lo que pueden seguir viviendo en el inmueble.
- Planificación patrimonial: Puede ser una forma de asegurarse de que sus herederos reciban un activo tangible con un valor ya capitalizado.
¿Cuándo Considerar la Nuda Propiedad y el Usufructo?
Estos conceptos pueden ser útiles en distintas situaciones:
- Personas mayores que quieren obtener liquidez sin dejar su hogar.
- Inversores a largo plazo que buscan oportunidades en bienes raíces sin necesidad de retorno inmediato.
- Familias que planifican herencias y buscan soluciones fiscales y estructuradas.
Cómo se adquiere la nuda propiedad
La forma más habitual de adquisición de la nuda propiedad es cuando alguien hereda esa nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.
También es frecuente obtener la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo, mecanismo a través del cual el donante transmite la nuda propiedad al donatario, pero reservándose el usufructo vitalicio del bien.
Otro caso podría ser cuando el propietario de una vivienda vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida) y reciben una compensación económica.
¿Cuándo se adquiere el uso y disfrute de la nuda propiedad?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad, el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. La consolidación del pleno dominio se producirá cuando ocurra alguno de estos casos:
- – Venta del usufructo: En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo (lo más habitual es venderlo al nudo propietario).
- Extinción del usufructo, que puede deberse a tres causas:
- – Muerte del usufructuario: Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado, pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
- – Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
- – Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
Comencemos a nombrar los derechos del nudo propietario teniendo en cuenta que este no tiene ningún poder sobre la vivienda en cuestión:
- Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda, aunque como hemos dicho, no tiene derecho de uso y disfrute.
- Derecho a vender la nuda propiedad: Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. El artículo 489 del Código Civil establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
- Derecho a realizar obras y mejoras: Según el artículo 503 del Código Civil se podrán realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.
- Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo: El artículo 522 del Código Civil indica que, “terminado el usufructo se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca”.
Obligaciones del nudo propietario sobre la vivienda
Las obligaciones del nudo propietario son las siguientes:
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: Según el artículo 501 del Código Civil, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo.
- Respetar el derecho del usufructuario: El artículo 489 del Código Civil señala que el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
- Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: El artículo 505 del Código Civil recalca que el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Según el artículo 509 del Código Civil, el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
- Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.
La venta de la nuda propiedad
Existen varios casos en los que se produce la compra de la nuda propiedad de un inmueble, pero no su usufructo. Ocurre en caso de personas mayores que no tienen herederos o quieren recibir un ingreso extra sin renunciar a seguir habitando su vivienda.
Legalmente, sí, se puede vender la nuda propiedad en España. La venta de la nuda propiedad es un acto jurídico en el que el propietario de un bien inmueble transfiere la titularidad de este, pero se reserva el derecho de usufructo, es decir, el derecho a usar y disfrutar del bien durante un tiempo determinado o de por vida.
En estos casos el comprador se beneficiará de un menor precio de compra por no poder poseer el inmueble durante unos años. En el caso del vendedor, la principal ventaja es que puede seguir usando la propiedad, recibir el dinero de la venta al instante y que todo queda escriturado ante notario.
¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario?
Si el usufructuario es mayor de 65 años y el inmueble que se va a vender es su vivienda habitual, está exento al 100% en la declaración de la renta, por lo que no tiene que pagar impuestos a la Agencia Tributaria.
En el caso de que la vivienda fuera una segunda residencia, sí estará sujeta al pago de impuestos en la declaración de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.
¿Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF del nudo propietario?
La ley advierte sobre que los nudos propietarios no tributan, sino que lo hace el que posee el derecho de uso y disfrute.
Un inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta, aunque el nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaración e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no así el usufructo.
Conclusión
La nuda propiedad y el usufructo son figuras jurídicas interesantes que ofrecen beneficios tanto para propietarios como para inversores. Entender sus implicancias y ventajas puede abrir un abanico de oportunidades en el mercado inmobiliario, facilitando estrategias que se adapten a distintas necesidades patrimoniales y de inversión.
