El Tribunal Supremo ha emitido dos sentencias en las que establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico mediante acuerdos adoptados por una mayoría de tres quintos en junta. El alto tribunal ha unificado criterios sobre el término “limitar”, contenido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Aunque las modificaciones estatutarias en estas comunidades requieren unanimidad, desde la aprobación del Real Decreto-Ley 7/2019 se permite que las restricciones sobre viviendas turísticas se aprueben con una mayoría cualificada de 3/5.
Juan Ramón Méndez, abogado especializado en alquiler vacacional, señala que esta normativa ha generado diferentes interpretaciones judiciales: algunos tribunales consideraban que «limitar» implicaba la posibilidad de prohibir por completo esta actividad, mientras que otros estimaban que tal prohibición excedía el alcance legal. «El Tribunal Supremo ha respaldado la primera postura, permitiendo a las comunidades de propietarios prohibir completamente el alquiler turístico», añade.
Las sentencias recurridas por la Audiencia Provincial de Madrid y la de Málaga, ambas del 3 de octubre, reflejaban posturas opuestas sobre si la prohibición de actividades turísticas bajo el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) debía adoptarse por mayoría de tres quintos o unanimidad. Con estas resoluciones, el Supremo ha zanjado la controversia, determinando que es suficiente la mayoría de 3/5 para tales restricciones.
Retroactividad de la prohibición del alquiler vacacional
La norma establece que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, es decir, no afectarán a quienes ya realizaban la actividad legalmente antes de la adopción del acuerdo. Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) se recalca que solo serán vinculantes para los propietarios que, tras el acuerdo, deseen destinar sus viviendas al alquiler turístico.
CAFMadrid celebra las sentencias del Tribunal Supremo, pues considera que los pisos turísticos generan problemas de convivencia en las comunidades, como ruidos, basura o inseguridad. La presidenta del CAFMadrid, Manuela J. Martínez, destaca que la vida en comunidad no está diseñada para actividades turísticas, y que las sentencias proporcionan mayor seguridad jurídica tanto a las comunidades como a los administradores de fincas a la hora de tomar decisiones.
Implicaciones legales para las comunidades de propietarios
Según Méndez, el acuerdo que limite o prohíba el alquiler turístico convierte esta actividad en contraria a los estatutos, lo que faculta a la comunidad para actuar legalmente contra quienes incumplan. Una vez aprobado el acuerdo, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo que los futuros compradores conozcan la restricción.
Además, independientemente de la limitación comunitaria, los propietarios que deseen destinar sus viviendas a alquiler turístico deberán contar con las autorizaciones administrativas locales o autonómicas pertinentes.
Consecuencias de incumplir la prohibición
Si se infringe la prohibición, la comunidad puede iniciar una acción de cesación en virtud del artículo 7.2 de la LPH. Esto podría llevar a la prohibición judicial de la actividad, indemnizaciones por daños y perjuicios, e incluso la prohibición del uso de la vivienda hasta por tres años. Si el infractor es un inquilino, también podría solicitarse la resolución del contrato de arrendamiento y su desalojo.
Excepciones para el alquiler turístico
La prohibición acordada por la comunidad de propietarios se limita al alquiler turístico tal como lo define el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cualquier otro tipo de alquiler, como el de habitaciones o de temporada, no puede ser restringido mediante este mecanismo, y requiere unanimidad.
El pasado diciembre de 2023, el Tribunal Supremo reafirmó que las comunidades pueden prohibir el uso de las viviendas para actividades económicas, incluida la actividad turística, si así lo estipulan sus estatutos.
*Por IdealistaNews
