En ocasiones, el comprador de una vivienda de obra nueva puede encontrarse con defectos o vicios de construcción. Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados señala los tipos de defectos de construcción que hay contemplados en la normativa española, como los relacionados con los acabados o la habitabilidad, los plazos y forma para reclamarlos.
Defectos de construcción. ¿Qué significa y cuál es su denominación correcta?
Aunque el lenguaje jurídico, en muchas ocasiones, resulta de difícil comprensión por las personas que no se dedican al ámbito del Derecho, en esta ocasión, primero a través del Código Civil de 1888, y después, a través de la LOE de 1999, los términos recogidos por los legisladores son de una claridad y transparencia cristalina, entendible no solo por cualquier persona “atenta y perspicaz”, sino por todas las personas, sin limitación alguna.
Así, encontramos, en el artículo 1591 del Código Civil que habla de “vicios de construcción”, y la LOE que menciona expresamente “defectos de construcción”, siendo que ambos términos se refieren a problemas, desperfectos o irregularidades detectados, durante determinados tiempos, en la vivienda o inmueble recientemente construido y entregado a su propietario, quien previamente la ha comprado.
No obstante, ello, y a pesar de la claridad del término, de fácil comprensión y al alcance de cualquier persona; muchos de los agentes intervinientes en la construcción, fundamentalmente las promotoras, se empeñan en denominar los defectos de construcción, como “incidencias”, lo que parece obedecer a un lenguaje persuasivo más que a otra cosa.
Y así, siendo la definición de incidencia facilitada por la RAE, como un acontecimiento que sobreviene en el curso de un negocio o asunto y que tiene conexión con él; difícilmente puede tener identidad dicho término o vocablo con lo que es un defecto de construcción, los que serán posteriormente definidos.
Y tan persuasivo llega a ser ese lenguaje que, tras escucharlo en numerosas ocasiones, incluso los propios Arquitectos y/o Técnicos, llegan a emplear dicho término, en sus informes periciales, redactados precisamente para ejercer las reclamaciones contra los agentes intervinientes, por vicios o defectos de construcción.
Por tanto, siendo el castellano una lengua tan rica, y habiendo tenido el lujo de que los legisladores han recogido los términos que se encuentran al alcance de cualquiera, llamemos a las cosas por su nombre: vicios o defectos de construcción.
Tipos de defectos de construcción
Los tipos de defectos de construcción contemplados en la Ley, son los siguientes:
- Defectos de acabado. Son los más comunes y habituales, y son daños materiales que se producen como consecuencia de la ejecución de la obra y que afectan a la terminación o remates. Como claros ejemplos, podemos citar: carpintería desconchada o arañada, salpicaduras, con rotura de material, en suelo, mala ejecución en pintura (rodales, manchas, ondas en paredes, falta de pintura), pequeñas zonas sin recibir la cimentación y sellado…. Es decir, se trata de defectos que se pueden apreciar a simple vista.
- Defectos de habitabilidad. Se trata de defectos graves, y según las normas reglamentarias, son aquellos que no garanticen:
- La higiene, salud y protección del medio ambiente.
- La protección contra el ruido.
- El ahorro de energía y aislamiento térmico.
- Otros aspectos funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
- Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son los defectos más graves que puede tener una construcción, que puede llegar a desembocar en consecuencias fatales, como puede ser la declaración de ruina del propio edificio.
Se trata de daños que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio, ya que afectan a cimentación, elementos estructurales, vigas, forjados, y muros de carga.
Definidos y clasificados, de esta manera, los defectos de construcción, por la vigente Ley de Ordenación de la Edificación, no es preciso entrar en detalles sobre la definición dada por nuestro Código Civil en el artículo 1591, el que todavía se encuentra vigente, denominando a todos, en general, como “vicios de construcción”.
Plazos para la reclamación de los defectos de construcción
De conformidad con lo establecido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), la garantía de los defectos de construcción, y los plazos para reclamarlos o demandar judicialmente, son distintos, dependiendo de cada una de las categorías definidas anteriormente.
Y, así, se establecen los siguientes plazos, para los diferentes defectos de construcción:
- Defectos de acabado: Plazo de garantía, 1 año. Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2 años.
- Defectos que afectan a la habitabilidad: Plazo de garantía 3 años. Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2 años.
- Defectos que afectan la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Plazo de garantía, 10 años (previsto en la LOE y en el artículo 1591 del Código Civil). Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2 años.
Las diferencias entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción
Los plazos de garantía no se pueden interrumpir, son los que marca la ley.
Los plazos de prescripción (o plazos para ejercer los derechos de reclamación e interposición de la demanda judicial) pueden ser interrumpidos “por cualquier medio que deje constancia en derecho”.
De manera que, detectado el defecto de construcción, dentro del plazo de garantía, si se procede a comunicarlo y a reclamar su reparación, queda interrumpido el plazo de prescripción para la interposición de la demanda judicial, el que volverá a computarse de manera íntegra desde esta última reclamación realizada. El plazo general de 2 años de prescripción, establecido por la LOE para la formalización de la demanda judicial, empezaría a contar de nuevo, en su totalidad, desde que se comunique el defecto y se exija su reparación.
Veámoslo con un ejemplo: se detecta un defecto de acabado dentro del plazo de garantía establecido por la LOE (en este caso, y para este tipo de defectos, el plazo de garantía es de un año), y se procede a comunicarlo y a reclamar su reparación a la promotora y/o constructora (para lo que es recomendable, otorgarles un plazo o fecha límite para dicha reparación). Si transcurrido el plazo que le hemos dado para reparar, no lo ejecuta, bien podremos interponer la demanda judicial, antes de que transcurran los dos años desde que hicimos la reclamación, o bien podremos proceder a realizar una nueva reclamación, interrumpiendo nuevamente ese plazo; por lo que los dos años para la interposición de la demanda judicial, volverían a contarse desde esta última reclamación.
¿A partir de qué momento empiezan a contarse los plazos de garantía y de prescripción?
Dice la LOE que los plazos de garantía se habrán de computar, o de contar, no desde que nos entregan la posesión de la vivienda, que coincide con la fecha en la que firmamos la escritura pública de compraventa, sino desde el acta de recepción de obras que firman promotora, constructora y técnicos.
Y es en este punto donde surgen muchas dudas a los compradores de viviendas de obra nueva, pero que todas tienen sus respuestas:
- ¿Cómo tiene conocimiento un comprador de vivienda nueva de la fecha del acta de recepción de obras?. Es muy frecuente y habitual que, el promotor, que normalmente se relaciona con particulares -consumidores- que adquieren las viviendas, sea poco transparente, y no deje constancia en la escritura de cuál haya sido la fecha del acta de recepción de obras; por lo que, detectado el defecto de construcción que corresponda, en la misma reclamación que se le haga, habrá de exigírsele que informe de dicha fecha.
- ¿Y si resulta que he comprado y, a la fecha de la firma de la escritura, ya ha transcurrido el plazo de garantía de un año para los defectos de acabado, no puedo reclamarlos?. Si, por supuesto que se podrán reclamar. En este caso la reclamación (que sirve para la totalidad de los defectos enumerados), va dirigida por Código Civil, concretamente por incumplimiento contractual, siendo el plazo de prescripción (de los que se pueden interrumpir) de cinco años.
Y fíjense muy bien en lo que se aclara en este punto concreto, y del plazo de cinco años, porque es muy usual que, las promotoras, faciliten en un documento un plazo de garantía extra de unos meses (1 o 3 meses), porque ya ha pasado el año de garantía para los defectos más comunes, que son los de acabado o terminación.
Olvídense, de nuevo, de esta estrategia persuasiva de las promotoras, son plazos no regulados legalmente e inventados por ellas, para eludir la reparación de los defectos de acabado o terminación.
Recuerden, su plazo, es de cinco años, por incumplimiento contractual.
Y sobre los plazos de prescripción para demandar, no siendo la doctrina pacífica, voy a ser conservadora en su determinación, con el fin de que nadie pueda salir perjudicado a la hora de reclamar los derechos que le asisten: se han de empezar a contar desde la fecha en que se detecta el defecto de construcción y se pone en conocimiento de la promotora/constructora/arquitecto/aparejador; y siempre teniendo en cuenta que, cualquiera de los plazos de prescripción previstos (2 ó 5 años), puede ser interrumpidos, y volver a contarse desde su inicio, a partir de dicha interrupción.
Por tanto, y a la vista de lo anterior, no resulta en modo alguno incompatible, reclamar por vía judicial, bien a través de lo previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, y en virtud de los plazos de garantía y de prescripción regulados; o bien a través de la figura del incumplimiento contractual regulada en nuestro Código Civil, para lo que hay un plazo, en este último caso, de cinco años.
¿Quiénes son los agentes intervinientes en una promoción inmobiliaria?
Son muchos los agentes que intervienen para que una promoción inmobiliaria se lleve a cabo, pero vamos a mencionar a los fundamentales, comparándolos, para su mejor comprensión -sobre todo para los cinéfilos-, con los intervinientes en una película.
- Promotor (o Productor en cine), es quien invierte económicamente en la promoción, y habitualmente, el dueño del solar donde se va a hacer la edificación. Es quien, a la vez, tiene el contacto directo con los compradores.
- Arquitecto (o director de la película), es quien, conjuntamente con el promotor, diseña el edificio y sus instalaciones, y dirige, bajo su supervisión, la ejecución de la obra, hasta su finalización.
- Aparejador (Ayudante de Dirección en cine).
- Constructora (actores), o agentes que ejecutan materialmente la obra.
¿Quién es responsable de los defectos de construcción, y contra quién reclamar?
Dependiendo de la categoría del defecto que sea, según la clasificación vista anteriormente, tenemos los siguientes supuestos:
- Defectos de acabado o terminación. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora y constructora.
- Defectos que afectan a la habitabilidad. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.
- Defectos que comprometen la estabilidad y/o estructura del edificio. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.
