Muchas de las personas que nos escriben por redes sociales y que vienen a nuestras oficinas nos preguntan sobre el alquiler con opción a compra. Y en general, encontramos un desconocimiento generalizado sobre el tema. Por ello, hoy queremos esclarecer algunas de las dudas más frecuentes que este tipo de contrato suscita.
El alquiler con opción a compra, aunque parezca un trámite fácil para la adquisición de una vivienda, es un trámite realmente complejo y que actualmente no tiene una regulación legal específica. Solamente podríamos guiarnos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Reglamento Hipotecario (Art. 14). A continuación, de una manera muy simple, vamos a intentar entender todo lo que conlleva este tipo de operación.
¿CÓMO FUNCIONA?
El alquiler con opción a compra es una mezcla, como bien su nombre indica, entre dos contratos. Un contrato de alquiler y un contrato de compra-venta. Ambos contemplan cláusulas conjuntas que se acuerdan previamente entre comprador y vendedor. A continuación, vamos a conocer algunas de las estipulaciones que este híbrido contempla:
-Fijar precio de compra: esto es lo primero que hay que hacer y que se acuerda entre las dos partes. Este precio es inamovible, independientemente de lo que fluctúe el valor de mercado.
-Duración del contrato: para empezar, como en todo contrato de arrendamiento se establece una fecha de entrada y un período mínimo de estancia, que puede variar entre los seis meses y un año prorrogable a un máximo de cinco, tal y como establece actualmente la ley de arrendamientos. A su vez, estipula el período en el que la compra se debe hacer efectiva, entorno a los 2-5 años como máximo, aunque lo recomendable es hacerlo en el menor tiempo posible ya que los precios tanto de alquiler (pueden variar según IRPF) como de compra, pueden verse afectados a lo largo del tiempo.
-Cuotas: las cuotas de alquiler, igual que con el período de compra, se establecen entre comprador y vendedor. El precio del alquiler suele ser más elevado que el de un alquiler normal, ya que lo interesante es poder quitarse la mayor cuantía del precio final de compra sin tener que pagar intereses por ello.
Normalmente, el descuento de las cuotas va disminuyendo según pasa el tiempo. El primer año se descuenta el 100%. A partir del segundo se aplicaría solo un 80% de la cuota y así sucesivamente. La intención nuevamente, es cerrar la operación cuanto antes.
A parte, como en cualquier contrato de arrendamiento se entregaría también la fianza, esta también es computable para el descuento del precio.
-Prima de opción a compra: es la “señal” que se da para establecer el compromiso de compra de la vivienda y se descuenta, junto con las cuotas, del precio final. En principio, la prima es opcional, aunque se recomienda incluirla. La cuantía de esta prima debe ser el 10% del precio de venta (en una compra de 100.000€, por ejemplo, habría que entregar la cuantía de 10.000€ de prima).
IMPORTANTE: Esta prima se perdería si el inquilino finalmente, por cualquier causa, no compra la vivienda en el tiempo estipulado o existe un problema de impago en el arrendamiento durante dos meses o más. En este caso, se perdería todo el dinero entregado hasta la fecha, así como el derecho en exclusiva a la compra de esa vivienda.
-Gastos: el inquilino tiene que hacerse cargo del pago de todos los servicios y suministros de la vivienda (comunidad, basura, gas, luz, agua, etc.), exceptuando la plusvalía municipal que en este caso corre a cuenta del vendedor.
En resumen, todas estas cláusulas se acuerdan unilateralmente entre comprador y vendedor, cuyo principal objetivo es realizar la compra del inmueble en el menor tiempo posible con las mejores garantías para ambos.
¿QUÉ VENTAJAS Y DESVENTAJAS TIENE PARA EL VENDEDOR?
Como todas las operaciones tiene sus ventajas y sus desventajas. Por una parte, el vendedor se aseguraría por completo la venta de su vivienda en un período concreto y mientras se “saca un dinerillo” extra, así como ciertos beneficios fiscales. Y en el peor de los casos para el comprador, el vendedor puede quedarse al completo con la señal entregada y las cuotas abonadas hasta el momento del desistimiento del contrato.
Sin embargo, el alquiler con opción a compra también incluye algunos problemas o desventajas sobre las limitaciones de la venta. En ese momento el inquilino lo tendría en exclusiva y aunque desestimara la compra tendría que esperar a que a este le cumpliera el contrato de alquiler para poder disponer de la vivienda. Y por último, independientemente de que el valor de la vivienda suba, no se podrá beneficiar del incremento, ya que el precio en el que se fija en el momento de la firma del contrato es inamovible (la cuota de alquiler sí puede variar).
¿QUÉ VENTAJAS Y DESVENTAJAS TIENE PARA EL COMPRADOR?
Y como comprador, también tiene sus cosas buenas y sus cosas malas. Lo bueno, tienes más tiempo para plantearte tu situación financiera y ahorrar para la inminente compra de la vivienda. Si por lo que sea, la vivienda no te convence puedes desestimar la compra, pero perderías la señal y las cuotas de alquiler entregadas, esta última sería la desventaja principal. Y por último, es que sale más caro que un alquiler tradicional pero es una buena opción para poder comprar una vivienda sin arrastrar los intereses que una hipoteca conlleva.
En conclusión, el alquiler con opción a compra puede ser una opción viable si ambas partes están comprometidas por completo a llevarlo a cabo.
Esperamos que este artículo haya esclarecido algo algunas de las dudas que normalmente se tienen sobre este tipo de transacción.
