Las donaciones de vivienda han aumentado en los últimos años. Según el Consejo General del Notariado, en 2021 se produjeron un total de 174.866 donaciones, lo que supone un aumento del 30,7% respecto al año 2020. Veamos en qué consiste esta figura y los trámites para su desarrollo.
La donación está regulada en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y se define como “la adquisición de bienes y derechos a título gratuito intervivos”. “Es un proceso alternativo a las herencias y su diferencia radica en que la persona física que recibe el inmueble puede disfrutar de la vivienda antes de que el propietario primigenio fallezca. Es decir, la sucesión es aquella que se produce por el fallecimiento del titular de la propiedad, mientras que la donación es un traspaso entre dos individuos de manera gratuita”, en palabras de Francisco Sierra, director general de Casavo en España y Portugal.
De qué manera se realiza
Generalmente, el donatario, que es quien recibe la donación, debe hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y que en cada una es diferente. Según Bankinter, cuando se recibe la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la autonomía donde esté ubicada la casa.
En algunas comunidades se establecen importantes reducciones o bonificaciones, especialmente en las donaciones de padres a hijos. Por ejemplo, en la Comunidad de Andalucía, Madrid, Murcia y La Rioja a las donaciones entre padres e hijos se aplicará una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria.
Natalia Montiel, abogada de la Junta de AEPSI, recuerda que si bien para donar cualquier tipo de bien mueble basta con entregarlo directamente o celebrar un contrato privado, la ley no prevé lo mismo en el caso de los bienes inmuebles. “Para ello será indispensable acudir a una notaría para firmar la correspondiente escritura pública”. Sea por contrato privado o público (en caso de bienes inmuebles), habrá que liquidar el correspondiente impuesto de donaciones ante la Comunidad Autónoma correspondiente.
Los receptores de la vivienda están obligados a abonar diferentes gravámenes dependiendo del valor del inmueble que perciban. “Estos son la plusvalía municipal, que varía en función del valor catastral del suelo y la antigüedad de la propiedad y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y que suele tener importantes bonificaciones en función de la Comunidad Autónoma en la que se resida”, según el director de Casavo.
Y el donante deberá declarar la donación realizada y pagar el IRPF por la “ganancia”. Es decir, si el inmueble que se cede tiene un valor superior al valor de adquisición de la vivienda, se deberá abonar entre el 19% y el 23%, según el valor de lo donado.
La portavoz de AEPSI comenta que pueden ser donantes todas las personas físicas o jurídicas que tengan capacidad para contratar y disponer de los bienes donados. Los menores o incapacitados no pueden donar, salvo que intervengan sus representantes legales (padres, tutores o curadores). Si se trata de un bien inmueble de un menor, se necesitará autorización judicial.
“Tampoco pueden donar las personas inmersas en un concurso de acreedores porque no tiene disposición sobre sus bienes. La donación se presume hecha en fraude de acreedores si, al hacerla, el donante no se ha reservado los bienes suficientes para pagar las deudas anteriores a ella”.
Los documentos a aportar para la inscripción de una donación
Colegio de Registradores nombra que será necesario aportar al registro escritura pública de donación otorgada ante notario por el donante (el que cede la propiedad) y en la que conste o a la que se acompañe después la preceptiva aceptación por parte del donatario, (es decir, de quien vaya a adquirir el bien), cumpliéndose además todos los requisitos de capacidad y contenido exigidos por la ley.
Como hemos nombrado, al solicitar la inscripción también habrá que acreditar la liquidación y pago del Impuesto de Donaciones, y el pago del Impuesto sobre el Incremento de valor de Bienes Inmuebles de naturaleza Urbana (la llamada plusvalía municipal).
Es importante recordar que, en el caso de una donación, como en el de una compraventa, el plazo para presentar la declaración o autoliquidación para el pago de los impuestos preceptivos es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, o el plazo establecido por la CCAA competente.
¿Qué ventajas aporta esta figura?
Las ventajas de donar son varias. La abogada de la Junta de AEPSI nombra que el reparto de las herencias puede y suele acarrear discusiones que pueden evitarse a todas luces si la entrega y reparto de los bienes se hace en vida. Hay que tener en cuenta que el donante (persona que da el bien) puede imponer condiciones a cambio de realizar la donación e incluso determinar quién quiere que les cuide, en caso de ser necesario y reservarse algún derecho sobre los inmuebles donados (por ejemplo, el usufructo, por lo que puede seguir usando el inmueble y asimismo, en caso de alquilarlo, el importe de las rentas sería a favor del donante).
“La donación permite asimismo que muchos padres puedan ayudar a sus hijos en vida, ante posibles dificultades económicas, y, asimismo, se aseguran de que reciben el bien donado”.
Por qué han aumentado en pocos años
Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, comenta que “podemos relacionar estos números tan elevados con la creciente incertidumbre por el futuro que ha traído la pandemia, de modo que los ciudadanos ven más probable un fallecimiento inesperado en sus hogares, y la solidaridad entre familiares y allegados para superar de la mejor manera posible los tiempos de crisis económica”.
Además, cabe destacar que “con ocasión de una herencia en muchos casos se realizan donaciones de forma simultánea, el típico caso de arreglarlo todo en vida. Por ello incremento de las herencias como consecuencia de la sobre mortalidad sufrida por la pandemia también ha sido un factor del aumento de las donaciones”.
Si bien Natalia Montiel, abogada de la Junta de AEPSI, observa una gran diferencia entre las diversas Comunidades Autónomas, ya que en Madrid y Andalucía el número de donaciones es sensiblemente superior al de otras Comunidades como Cataluña, donde la presión fiscal es mayor.
“Esta tendencia alcista la venimos observando desde hace varios años y se ha acelerado por el impacto que ha provocado la pandemia en la sociedad a nivel psicológico, sumado al temor ante la posible subida de impuestos”, según Francisco Sierra, Director General de Casavo en España y Portugal.
Novedades
Como novedad, es de señalar que el 1 de enero de 2022 cambiará la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), pues pasará a tenerse en cuenta el valor de referencia del Catastro, y no el valor del inmueble determinado en la operación de compraventa, salvo que éste último fuera superior.
Para Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados, esto supondrá un incremento de impuestos que recaerá en las arcas de las Comunidades, en la medida en que el valor de referencia se asimilará, aunque se aplique un factor de minoración del 0,90, a un valor de mercado real y, en cambio, con anterioridad era habitual que un número significativo de transacciones de inmuebles de segunda mano se tributaran por el valor catastral multiplicado por el coeficiente, siendo este resultado habitualmente inferior al valor real de mercado del mismo. Así la nueva base de cálculo supondrá un aumento en el pago de los impuestos por parte de los usuarios.
Ello se aplicará a quienes compren, reciban en donación o hereden una vivienda a partir del 2022.
