La tributación de la vivienda en el IRPF depende del tipo de uso que hagamos de ella: toma nota de cómo declararla en cada caso.
Uno de los temas más relevantes y a menudo confusos es la tributación de la vivienda. Entender cómo se aplica la fiscalidad a los inmuebles resulta crucial. Sin embargo, no existe una respuesta única, ya que esto dependerá de distintos factores.
Para que salgas de dudas, en esta guía sobre la tributación de la vivienda en el IRPF repasaremos las situaciones y dudas más frecuentes a las que te enfrentarás al declarar tu inmueble.
- ¿Cómo tributa la vivienda habitual en el IRPF?
- ¿Cómo tributa la segunda vivienda?
- ¿Cómo tributa la vivienda alquilada?
- ¿Cómo tributa la segunda vivienda alquilada?
- ¿Cómo tributa una vivienda heredada?
- La vivienda cedida a familiares tributa en el IRPF
- ¿Cómo tributa la vivienda vacacional?
- ¿Tengo que declarar la compra de una vivienda?
- IVA al comprar una vivienda nueva
- ITP al comprar una casa de segunda mano
- ¿Cómo tributa la reinversión en vivienda habitual?
- Tributación de la dación en pago de la vivienda habitual
¿Cómo tributa la vivienda habitual en el IRPF?
Cuando hablamos de la tributación de bienes inmuebles, el IRPF de la vivienda habitual suele ser una de las situaciones más frecuentes a las que se enfrenta el contribuyente. Afortunadamente, esta cuestión es muy sencilla: tal y como explica Miguel Saavedra, asesor fiscal en Taximpuestos, el contribuyente no debe pagar impuestos por la vivienda habitual en la que resida.
Podemos decir, por tanto, que la residencia habitual está exenta en el IRPF, aunque sí debe declararse.
¿Cómo tributa la segunda vivienda?
La segunda vivienda en propiedad tributa en el IRPF en función de si genera rentas o no:
- Si no fue alquilada durante el ejercicio correspondiente a la declaración y, por tanto, no generó ingresos por este concepto, tributará en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias. En este caso, pagarás impuestos sobre el 2% o el 1,1% del valor catastral del inmueble en función del caso.
- Si el inmueble generó rentas por alquiler, los rendimientos obtenidos (siempre restando los gastos) tributarán como rendimientos del capital inmobiliario.
¿Cómo tributa la vivienda alquilada?
El propietario de la vivienda deberá tributar por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por la vivienda durante el año natural. Para calcular los rendimientos de capital inmobiliario es necesario conocer con detalle cuáles son los ingresos y cuáles son los gastos deducibles originados durante el año natural, que coincide con el ejercicio fiscal:
- Los ingresos son aquellos pagos realizados por parte del inquilino durante el período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año natural y/o los ingresos recibidos como atrasos pagados por parte de un inquilino, en términos generales
- Los gastos deducibles son aquellos necesarios para la obtención de los ingresos, esto es, para poder alquilar el inmueble y recibir unas rentas en concepto de alquiler, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él, siempre que respondan a su depreciación efectiva
Del lado de los gastos en vivienda deducibles en el IRPF nos encontramos con distintas categorías:
- Los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con él.
- Los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos: Tienen esta consideración los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales (pintado, revoco o arreglo de instalaciones) y los de sustitución de elementos (como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad…). No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes.
Es importante saber que existe un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. Lo que sí es posible es compensar el exceso en los cuatro años siguientes, con el mismo límite para cada inmueble:
- Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado, etc., excluidas las sanciones
- Las primas de contratos de seguros
- Los gastos de defensa jurídica
- Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva
¿Cómo tributa la segunda vivienda alquilada?
Es importante tener en cuenta que hasta el ejercicio 2023 incluido, existió una reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por el alquiler cuando se destinaba a vivienda habitual.
Desde 2024 esta reducción será del 50% como regla general, siempre para los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023. Como veremos, la Ley de Vivienda de 2023 introduce nuevos incentivos fiscales que podrán aplicarse en ciertos casos siempre que el inmueble se encuentre en una zona tensionada.
Hacienda es clara al especificar que esta reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos, ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
¿Cómo tributa una vivienda heredada?
Heredar una vivienda no implica el pago de IRPF, pero en caso de vender dicho inmueble y obtener una ganancia patrimonial, sí deberás declararla en el ejercicio correspondiente, que será el que incluya la fecha de fallecimiento del causante.
En caso de alquilar dicho inmueble, deberás declarar las ganancias obtenidas como rendimiento del capital inmobiliario.
La vivienda cedida a familiares tributa en el IRPF
Es bastante habitual que se cedan viviendas de manera gratuita entre familiares, pero esta operación no está exenta de tributar en el IRPF. Dependiendo de lo que indique el contrato y el grado de consanguinidad entre familiares, se tributará por imputación de rentas o por rendimientos de capital inmobiliario:
- Si el inmueble se alquila a un familiar de hasta tercer grado de consanguinidad y se trata de una cesión gratuita para vivienda habitual, se tributará por imputación de rentas
- Si el inmueble se alquila a un familiar de hasta tercer grado de consanguinidad y no se indica en el contrato el carácter gratuito de la cesión, el titular tributará por rendimientos de capital inmobiliario
- Si el inmueble se alquila a un familiar de cuarto grado de consanguinidad y siguientes, se tributará en cualquier caso por rendimientos de capital inmobiliario
¿Cómo tributa la vivienda vacacional?
Los rendimientos derivados del alquiler turístico tributarán en el IRPF, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, en caso de que para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos por el alquiler turístico tendrán la naturaleza de rendimientos de actividades económicas.
Centrándonos en el primer caso, cuando el contribuyente decide alquilar su inmueble como vivienda turística debe tener en cuenta los ingresos recibidos por alquiler y los días que el inmueble permanece sin alquilar.
En concreto, se deberán declarar todos los ingresos recibidos en concepto de alquiler turístico durante el ejercicio y deducir aquellos gastos necesarios para obtener los ingresos de forma proporcional a los días en que la vivienda ha sido alquilada. Con este cálculo extraeremos el rendimiento de capital inmobiliario que deberemos declarar.
Además, el contribuyente deberá declarar una imputación de rentas por los días que el inmueble haya estado vacío, pero a disposición del titular, aun cuando la vivienda sea gestionada por un profesional o inmobiliaria.
¿Tengo que declarar la compra de una vivienda?
Desde el punto de vista fiscal, no deberás pagar nada en concepto de IRPF siempre que no se esté generando renta o ganancia alguna como fruto de esta operación. Sin embargo, sí que deberás incluir tu nuevo inmueble en el IRPF.
Los impuestos que deberás abonar como comprador de vivienda son los siguientes:
IVA al comprar una vivienda nueva
Se abonará IVA en caso de compra de vivienda nueva, siendo el tipo de gravamen aplicable del 10% con carácter general, bajando al 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
También se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se abona cuando se suscribe un documento notarial en el registro. Su importe varía según la comunidad autónoma y puede llegar al 1,5% de la base imponible. En caso de hipoteca, es la banca quien lo abona.
Impuestos de la compra de una vivienda nueva en 2024
| CCAA | AJD obra nueva | IVA | AJD de la hipoteca |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 1,2% | 10,0% | 0% |
| Aragón | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Asturias | 1,2% | 10,0% | 0% |
| Baleares | 1,2% | 10,0% | 0% |
| Canarias | 1,0% | 6,5% | 0% |
| Cantabria | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Castilla-La Mancha | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Castilla y León | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Cataluña | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Ceuta | 0,5% | 10,0% | 0% |
| Comunidad de Madrid | 0,8% | 10,0% | 0% |
| Comunidad Valenciana | 0,1% | 10,0% | 0% |
| Extremadura | 1,5% | 10,0% | 0% |
| Galicia | 1,5% | 10,0% | 0% |
| La Rioja | 1,0% | 10,0% | 0% |
| Melilla | 0,5% | 10,0% | 0% |
| Murcia | 2,0% | 10,0% | 0% |
| Navarra | 0,5% | 10,0% | 0% |
| País Vasco | 0,0% | 10,0% | 0% |
Tipos generales aplicados a viviendas con un precio de compra de entre 150.000 y 200.000 euros
ITP al comprar una casa de segunda mano
En la compraventa de una vivienda usada, el impuesto más importante que deberás pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada autonomía tiene margen para decidir qué tipo o porcentaje aplica.
Impuestos de la compra de una vivienda usada en 2024
| CCAA | ITP | AJD de la hipoteca |
|---|---|---|
| Andalucía | 7,0% | 0% |
| Aragón | 8,0% | 0% |
| Asturias | 8,0% | 0% |
| Baleares | 8,0% | 0% |
| Canarias | 6,5% | 0% |
| Cantabria | 9,0% | 0% |
| Castilla-La Mancha | 9,0% | 0% |
| Castilla y León | 8,0% | 0% |
| Cataluña | 10,0% | 0% |
| Ceuta | 6,0% | 0% |
| Comunidad de Madrid | 6,0% | 0% |
| Comunidad Valenciana | 10,0% | 0% |
| Extremadura | 8,0% | 0% |
| Galicia | 10,0% | 0% |
| La Rioja | 7,0% | 0% |
| Melilla | 6,0% | 0% |
| Murcia | 8,0% | 0% |
| Navarra | 6,0% | 0% |
| País Vasco | 4,0% | 0% |
Tipos generales aplicados a viviendas con un precio de compra de entre 150.000 y 200.000 euros
También deberás hacer frente al Impuesto de AJD, en su caso. En cuanto al IBI, se devenga anualmente y corresponde pagarlo al propietario del inmueble a 1 de enero del ejercicio fiscal, pero es frecuente que su cuantía se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor teniendo en cuenta la fecha de compraventa.
¿Cómo tributa la reinversión en vivienda habitual?
Una de las ventajas fiscales asociadas a la venta de vivienda es la reinversión en vivienda habitual. Cuando una persona decide vender su vivienda habitual para adquirir otro inmueble con el mismo carácter o, en su defecto, rehabilitar una vivienda habitual, la ganancia obtenida por la venta del inmueble puede estar exenta de tributación.
En concreto, la reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, que pueden ser no solo los posteriores, sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
En caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
Tributación de la dación en pago de la vivienda habitual
La posible ganancia patrimonial procedente de la dación en pago de la vivienda habitual está exenta en el IRPF, y lo mismo se aplica a la ganancia patrimonial fruto de un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a la vivienda habitual, si se cumplen determinados requisitos:
- Que la ganancia patrimonial se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor
- Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales
- Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
- En todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda
